Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie w wydaniu lokalu

Opóźnienia w oddaniu inwestycji deweloperskich to problem coraz częściej dotykający kupujących swoje wymarzone mieszkania. Zakupy na rynku pierwotnym wiążą się z coraz dłuższym oczekiwaniem na zakończenie procesu inwestycji. Marząc o nowym mieszkaniu nowi nabywcy z niecierpliwością oczekują określonej w umowie daty zakończenia inwestycji i przekazania mieszkania.  Finalizacja budowy i przekazanie lokalu to przecież moment, który pozwala na przeprowadzkę, rezygnację z najmu i stopniowe rozpoczęcie kolejnych etapów życia – remon­tów, adaptacji, organizacji przestrzeni. Nieraz zdarza się jednak, że  deweloper przekracza termin określony w umowie. Wtedy nowi nabywcy muszą zmierzyć się z nowym, rzeczywistym problem, który często owocuje dodatkowymi kosztami związanymi na przykład z przedłużonym okresem wynajmu mieszkania, brakiem możliwości rozpoczęcia remontu pomimo zawarcia umów przedwstępnych z wykonawcami, brakiem możliwości wynajmu zakupionego w ramach inwestycji mieszkania. W obliczu takich sytuacji warto znać swoje uprawnienia i wiedzieć, że, że nieprawidłowości w działaniu dewelopera mogą powodować jego odpowiedzialność na gruncie cywilnoprawnym, w tym skutkować powstaniem roszczeń o odszkodowanie.

Deweloper, jako strona umowy deweloperskiej może odpowiadać przed nabywcą na podstawie różnych podstaw prawnych. Po pierwsze wskazać należy, że w przypadku zwłoki, a więc nie oddania mieszkania w terminie określonym w umowie mogą zaistnieć podstawy do przyjęcia odpowiedzialności odszkodowawczej Dewelopera. Należy przy tym zaznaczyć, że przyczyną powstania zwłoki nie mogą być następstwem okoliczności, za które nie odpowiada deweloper. Zwłoka rodzi obowiązek naprawienia szkody, która to szkoda powstała w związku z nieoddaniem mieszkania w terminie określonym w umowie.  Zasady odpowiedzialności określa art. 471 KC, a szkoda obejmować może zarówno poniesione rzeczywiste straty (np. koszt najmu, wyższe raty kredytu), jak i utracone korzyści (np. dochód z przewidzianego najmu).

W umowie deweloperskiej może zostać również przewidziana zryczałtowana postać odszkodowania w postaci kary umownej. Uprawnienie do żądania kary umownej powstaje w przypadku spełnienia się przesłanki określonej w umowie. Jeżeli więc Deweloper i Nabywca zastrzegli w umowie, że w przypadku opóźnienia lub zwłoki w przekazaniu mieszkania Nabywcy przysługiwać będzie kara umowna, to ten może tej kary dochodzić. Jest to kwestia istotna bowiem w praktyce w takiej sytuacji nie musi powstać żadna szkoda. Do dochodzenia kary umownej wystarczające jest określenie jej wysokości i zdarzenia, które powoduje, że deweloper obciążony jest tą karą. Umieszczenie kary umownej w umowie wiąże się przy tym z koniecznością dokładnego rozważenia skutków. Zbyt wysoka kara umowna określona w umowie może zostać następczo zmiarkowana przez Sąd. Oznacza to, że Sąd może w przyszłym procesie obniżyć wysokość kwoty, która uzyskamy od dewelopera. Istotne pozostaje również umieszczenie w umowie dodatkowej klauzuli, która pozwoli na dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych poza zastrzeżoną kwotę kary umowne. Brak tego zastrzeżenia skutkuje ograniczenia odpowiedzialności dewelopera do wysokości kary umownej. Oznacza to, że niezależnie od tego jak duża będzie twoja szkoda to deweloper będzie zobowiązany do jej pokrycia wyłącznie do wysokości kary umownej. Dokładna analiza treści umowy przed jej zawarciem jest więc kluczowa i powinna być przeprowadzona ze starannością i przy pomocy odpowiedniej wiedzy dlatego już na tym etapie warto skorzystać z usług prawników z Kancelarii RITE.

Żeby prawidłowo domagać się zapłaty odszkodowania od dewelopera w Sądzie trzeba najpierw wezwać go skutecznie do spełnienia świadczenia. Niedopełnienie tego obowiązku skutkować może uznaniem roszczenia przy pierwszej czynności i obciążeniem kosztami postępowania Powoda. Wzór wezwania do zapłaty odszkodowania powinien zawierać:

·  dane nabywcy;

·  dane dewelopera;

·  podstawę faktyczną roszczenia;

·  określenie kwoty roszczenia;

·  oznaczenie rachunku bankowego na jaki kwota powinna zostać zapłacona;

·  określenie terminu, w którym dokonana ma być zapłata;

·  ponadto warto wskazać podstawę prawną żądań.

               Istotne pozostaje również zachowanie wymogów formalnych. Rekomenduje się wysłanie oświadczenia na adres dewelopera za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, ewentualnie zachowanie potwierdzenia nadania listu na poczcie. Wystąpienie z wezwaniem do zapłaty otwiera możliwość dochodzenia roszczeń przed Sądem. Jest to dokument istotny wobec czego warto jego treść skonsultować z Prawnikami z Kancelarii RITE.

Opóźnienie dewelopera w przekazaniu mieszkania może mieć poważne konsekwencje finansowe, zwłaszcza dla osób zaciągających kredyt hipoteczny. W praktyce oznacza to, że nabywca zmuszony jest do ponoszenia kosztów związanych ze spłatą rat – zarówno kapitałowych, jak i odsetkowych – za okres, w którym deweloper nie dostarczył lokalu. Banki zazwyczaj nie zawieszają harmonogramu spłat w takich sytuacjach, co skutkuje dodatkowymi obciążeniami dla kredytobiorcy. Banki udzielając kredytów hipotecznych często zabezpieczają swój interes poprzez uwzględnienie w umowach, klauzul dotyczących opóźnień w oddaniu nieruchomości. Najczęściej chodzi o obowiązek ponoszenia ubezpieczenia kredytu, aż do momentu ustanowienia hipoteki zabezpieczającej kredyt. Opóźnienie dewelopera wydłuża ten okres i zwiększa koszty ubezpieczenia. W przypadku takiej sytuacji kwota, którą nabywca przeznaczył na ubezpieczenie za okres od dnia kiedy umownie miało dojść do wydania lokalu do dnia faktycznego jego wydania jest jego szkodą bowiem Nabywca nie musiałby tych kosztów ponosić, gdyby nie opóźnienie w oddaniu mieszkania przez dewelopera.

Najczęstszą przyczyną opóźnienia w oddaniu mieszkania są problemy z zakończeniem prac budowlanych. Deweloper może opóźnić się z realizacją inwestycji z wielu powodów. Często takimi powodami są niekorzystne warunki pogodowe, błędy wykonawcze czy problemy z podwykonawcami. Kolejnym powodem mogą być trudności w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie – nawet jeśli budowa została zakończona, do formalnego przekazania lokalu niezbędna jest decyzja administracyjna, której wydanie może się opóźnić. Zdarza się również, że odbiór nie może dojść do skutku z powodu poważnych wad technicznych wykrytych w trakcie oględzin lokalu – w takim przypadku konieczne jest ich usunięcie przed podpisaniem protokołu odbioru. Opóźnienia mogą być również skutkiem problemów prawnych lub administracyjnych po stronie dewelopera, np. sporów sąsiedzkich, nieprawidłowości w dokumentacji czy zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. Niekiedy przyczyny opóźnienia są mniej spektakularne – wynikają po prostu ze złej organizacji pracy dewelopera, braku komunikacji z klientami czy przeciążenia zespołów odpowiedzialnych za przekazywanie lokali.

Opóźniony odbiór mieszkania wiąże się dla nabywcy z realnymi stratami. Przede wszystkim może wymusić konieczność przedłużenia wynajmu dotychczasowego lokalu, co generuje dodatkowe koszty. W przypadku osób, które już rozpoczęły spłatę kredytu hipotecznego, może dojść do sytuacji, w której równolegle ponoszą one koszty najmu i rat kredytowych, a ponadto, że kredyt jest droższy z uwagi na konieczność ponoszenia wydatków na jego ubezpieczenie. Do tego dochodzą konieczność przekładania terminów usług takich jak przeprowadzka, wykończenie wnętrz czy dostawa mebli. W skrajnych przypadkach opóźnienie może wpłynąć na obniżenie wartości rynkowej lokalu.

Jeżeli w umowie nie zastrzeżono kar umownych to sytuacja nabywców mieszkania jest cięższa. Zamiast udowodnić wyłącznie istnienie opóźnienia zobowiązani są oni udowodnić wysokość szkody, która powstała w związku z brakiem odbioru w oznaczonym terminie. Taki stan rzeczy doprowadza do sytuacji, że Nabywcy powinni zastanowić się jakie koszty ponoszą w związku z brakiem przeprowadzki, i koszty te szczegółowo dokumentować. Takimi dowodami mogą być na przykład umowa najmu, która określa wysokość czynszu, potwierdzenia przelewu do wynajmującego, umowa zawierająca postanowienia o ubezpieczeniu kredytu. Najczęściej w takich sprawach Sąd opierać się będzie na dowodach z dokumentów jednak nie wykluczony jest również dowód z zeznań świadków, którymi mogą być na przykład osoby, które miały wykończyć mieszkanie.

Opóźnienia w wydaniu mieszkań przez deweloperów są coraz częstszym problemem dla kupujących. Takie sytuacje wiążą się nie tylko z frustracją i stresem, ale także z realnymi stratami finansowymi. Deweloper może ponosić odpowiedzialność cywilną za niedotrzymanie terminu przekazania lokalu, a odszkodowanie może obejmować zarówno rzeczywiste straty, jak i utracone korzyści, jak również może być odpowiedzialny za zapłatę kar umownych. W przypadku problemów z deweloperem warto skorzystać z pomocy prawnej – profesjonalna analiza umowy oraz odpowiednio przygotowane roszczenia zwiększają szanse na skuteczną rekompensatę. Kancelaria RITE oferuje wsparcie na każdym etapie postępowania, od analizy dokumentów po reprezentację w sądzie.