Jawność cen mieszkań – poradnik dla dewelopera.

Ustawodawca nałożył na deweloperów szereg obowiązków. Po pierwsze deweloper zgodnie z ustawą zobowiązany jest do prowadzenia własnej strony internetowej na której będzie musiał zamieszczać szereg informacji na temat przedsięwzięć deweloperskich lub zadań inwestycyjnych. Deweloper będzie więc musiał na stronie internetowej zamieścić:

·  część ogólną prospektu informacyjnego dotyczącego inwestycji;

·  informacje o lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;

·  informacje o sposobie kontaktu z deweloperem;

·  informacje o siedzibie i adresie, a w przypadku, gdy deweloperem jest osoba fizyczna informacje o miejscu wykonywania działalności gospodarczej;  

·  informacje o adresie lokalu, pod którym prowadzona jest sprzedaż.

Ponadto przy każdej ofercie i ogłoszeniu o inwestycji Deweloper zobowiązany jest do podawania adresu tej strony internetowej.

Poza ogólnymi informacjami dotyczącymi działalności Dewelopera jest on zobowiązany do podawania ceny m2 każdego mieszkania czy też domu jednorodzinnego, a także ceny nieruchomości lub jej części. Ponadto w przypadku nieuwzględnienia w cenie mieszkania pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki lokatorskie Deweloper zobowiązany jest do podania kwoty, jaka będzie konieczna do zapłaty za takie pomieszczenie. Deweloper będzie też zobligowany do podania wszystkich kosztów, które Nabywca będzie musiał mu zapłacić w zawiązku z zawarciem umowy. Wszystkie kwoty powinny być podane brutto. Istotna jest również okres trwania tego obowiązku, który pozostaje zróżnicowany w zależności od rodzaju i treści umów.

Deweloper będzie zmuszony do uaktualnienia ceny lub dodatkowych świadczeń pieniężnych na stronie internetowej. Istotne jest, że w przypadku zmiany deweloper zobowiązany będzie do dokonania aktualizacji w tej samej dacie również na stronie internetowej i oznaczenia na stornie, że do zmiany ceny doszło z tą datą. Ponadto deweloper musi archiwizować i przekazywać dane o poprzednich cenach mieszkań na swojej stronie internetowej. W teorii ma to pokazywać trend w jakim znajduje się cena mieszkania i określać czy mieszkanie to w ostatnim czasie zdrożało czy też straciło na wartości.

Deweloper będzie również musiał przekazywać dane dotyczące cen mieszkań do Ministra Cyfryzacji, który umieści je w specjalnym rejestrze dostępnej na platformie gov.pl. W tym przypadku konieczne jest dobre przygotowanie się do wchodzącej w życie ustawy przez  Deweloper bowiem przekazywanie informacji powinno następować codziennie.  

Ustawodawca przewidział w takim przypadku sankcje, z których poniesieniem liczyć się musi deweloper. Po pierwsze, jeżeli cena podana na stronie internetowej różni się od ceny oferowanej przez Dewelopera przy zawarciu umowy to Nabywca może żądać by umowa została zawarta na najkorzystniejszych dla niego warunkach. W praktyce oznacza to, że nieprawidłowe wskazanie ceny na stronie internetowej może skutkować obowiązkiem Dewelopera do zawarcia umowy, zgodnie z ceną podaną w interesie. Zgodnie z powyższym deweloper w swoim interesie powinien więc dbać o rzetelne i prawidłowe określanie danych na stronach internetowych bowiem jego opieszałość i nieprecyzyjność mogą skutkować dla niego negatywnymi konsekwencjami.

Ustawodawca przewidział również, że nieprowadzenie lub niezgodne z ustawą prowadzenie strony internetowej oraz nieprzekazywania danych ministrowi stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów zgodnie z treścią uchwały o ochronie konkurencji i konsumentów. Jest to o tyle istotne, że zgodnie z przytoczoną poniżej ustawą za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów polski ustawodawca przewidział szereg surowych sankcji. Jeżeli bowiem przedsiębiorca narusza zbiorowe interesy konsumentów Prezes UOKiK może wszcząć postępowanie i wydać decyzje, która nakaże Deweloperowi zaprzestanie stosowania takiej praktyki. W decyzji prezes UOKiK może również zobligować Deweloperów do usunięcia trwających skutków naruszeń zbiorowych interesów konsumenta oraz zobowiązać do podjęcia lub zaniechania praktyk za zgodą dewelopera. W przypadku gdy prezes UOKiK, że dalsze stosowanie zarzucanej praktyki może spowodować poważne i trudne do usunięcia zagrożenia może on samodzielnie zobowiązać Dewelopera do zaniechania określonych działań. Najważniejszym uprawnieniem Prezesa jest jednak nałożenie na Dewelopera kary pieniężnej w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca. W takim przypadku nieistotna pozostaje nieumyślność przedsiębiorcy. Warto zwrócić ponadto uwagę na wysokość kary ta bowiem nie jest obliczana jako procent od zysków a procent od obrotów za cały rok. Otrzymanie tak wysokiej kary znacząco może wpłynąć na płynność finansową dewelopera jak i na rentowność całego biznesu.

Co prawda ustawa została formalnie podpisana przez Prezydenta jednak aktualnie znajduje się w okresie vacatio legis co oznacza, że ustawodawca z uwagi na znaczącą materię przepisów przewidział, że zacznie ona obowiązywać pewien czas po wprowadzeniu. Okres oczekiwania na wejście w życie ustawy jest przy tym dość krótki. Ustawa wchodzi bowiem w życie z dniem 11 lipca 2025 r. i od tego dnia jej przepisy stosować się będzie się do sprzedaży mieszkań lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, z którego lokale dotychczas nie były sprzedawane. Jeżeli jednak Deweloper sprzedał już mieszkania w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego to zobowiązany jest do dostosowania się do wymogów ustawy w terminie 2 miesięcy od dnia jej wejścia w życie.

Wejście w życie ustawy nakłada na dewelopera szereg nowych obowiązków do których ten musi dostosować prowadzoną przez siebie działalność. Niedopełnienie nowych wymogów może skutkować poważnymi konsekwencjami – od konieczności zawierania umów na mniej korzystnych warunkach po dotkliwe sankcje finansowe (do 10% rocznego obrotu) nakładane przez Prezesa UOKiK. Ryzyka są istotne, a czas na dostosowanie się stosunkowo krótki. W związku z tym rekomendujemy deweloperom niezwłoczne rozpoczęcie działań dostosowawczych w porozumieniu ze specjalistami.