Rękojmia Dewelopera

artykuł

Rękojmia dewelopera

 Rękojmia, w tym rękojmia deweloperska to instytucja prawa cywilnego, która pozwala dochodzić od sprzedawców – jakimi są m.in. deweloperzy, odpowiedzialności za wady fizyczne i wady prawne rzeczy sprzedanych, w tym za wady nieruchomości. Rękojmia jest niezależna od woli sprzedawcy i wynika wprost z przepisów prawa. Co do zasady rękojmia przysługuje każdemu kupującemu i chroni jego interesy określając ramy odpowiedzialności dewelopera. Rękojmia jest niezwykle istotnym zagadnieniem w prawie nieruchomości, bowiem pozwala chronić słabszą stronę stosunku prawnego – jaką to stroną są kupujący. Innymi słowy, na podstawie rękojmi to deweloper odpowiada za wady nieruchomości istniejące w chwili sprzedaży, nawet jeżeli wady zostały ujawnione później. W artykule szeroko opisana zostanie sama instytucja rękojmi, możliwość dochodzenia roszczeń od deweloperów. Żeby skorzystać z rękojmi, trzeba przygotować odpowiednie pismo, z którego jasno i wyraźnie będzie wynikała wola kupujących, i które znajdzie oparcie w przepisach prawa. W związku z tym pomocne będzie skorzystanie z pomocy profesjonalistów i ekspertów – adwokatów z Kancelarii Adwokackiej RITE LEGAL. 



Co obejmuje rękojmia dewelopera?

Rękojmia dewelopera dotyczy zarówno wad fizycznych, jak i wad prawnych nieruchomości. Ustawowy mechanizm rękojmi zmusza dewelopera do usunięcia wad, które zostaną odkryte po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, a które istniały w nieruchomości w chwili zawarcia tej umowy i o których kupujący dowiedział się już po zawarciu umowy.

Z rękojmi można skorzystać wówczas, gdy nieruchomość ma wady, a więc jest ona nie zgodna z umową. Wady można podzielić na wady fizyczne i wady prawne.


Przepisy prawa za wady w szczególności uznają:

· nieposiadanie przez nieruchomości właściwości, które powinna mieć z uwagi na cel w umowie lub wynikający z jej przeznaczenia;

· nieposiadanie właściwości, które deweloper zapewniał kupującemu – na przykład w materiałach sprzedażowych, standardzie wykończenia lub w umowie;

· brak możliwości korzystania z nieruchomości w celu wybranym przez Kupującego, gdy ten wyraźnie poinformował dewelopera o tym, że chce używać nieruchomości w konkretnym celu, a deweloper nie zgłosił wątpliwości i zastrzeżeń, że rzecz nie będzie nadawać się do tego rodzaju przeznaczenia;

· wydanie nieruchomości w stanie niekompletnym.

 

Wady fizyczne nieruchomości to wady związane z brakami elementów obiecanych przez dewelopera w umowie lub wady wynikające z błędów wykonawczych nieruchomości – jej niewłaściwego wykonania. Przykładem pierwszego rodzaju wad fizycznych może być sytuacja, w której deweloper w umowie zobowiązał się do wykonania klimatyzacji pomieszczeń a po odbiorze mieszkania okazuje się, że takie prace nie zostały wykonane.

Przykładem drugiego rodzaju wad są:

· różnica w rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu względem deklarowanej w dokumentach;

· podłogi z widocznymi nierównościami i różnicami poziomów;

· nieszczelności w drzwiach i oknach, powodujące przewiewy;

· niesprawna wentylacja lokalu, prowadząca do zawilgocenia pomieszczeń;

· krzywizny ścian skutkujące nierównościami i pochyleniami;

 

Wady prawne nieruchomości odnoszą się do stanu prawnego nieruchomości. Może dojść do sytuacji, gdy to samo mieszkanie z uwagi na błąd dewelopera zostało przez dewelopera sprzedane dwa razy, dwóm innym podmiotom. Co za tym idzie powstała wada prawna ponieważ deweloper nie był już właścicielem nieruchomości. Ponadto nieruchomość mogła być obciążona hipoteką lub służebnością, niewpisaną jeszcze do księgi wieczystej, a deweloper mógł nie poinformować o tym kupującego. Takie sytuacje rodzić będą odpowiedzialność po stronie dewelopera z tytułu rękojmi deweloperskiej.

 

W przypadku gdy nieruchomość ma wadę kupujący mogą skorzystać z czterech opcji:

· złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny;

· złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy;

· żądać wymiany na nieruchomość wolną od wad;

· żądać usunięcia wady.

 

Wybór, z którego uprawnienia skorzystać jest niezwykle istotny i każdorazowo rekomendujemy kontakt z Kancelarią Adwokacką RITE LEGAL i skorzystanie z usług ekspertów.   

Ile trwa rękojmia deweloperska?

Rękojmia dewelopera obowiązuje przez 5 lat od dnia od dnia wydania lokalu. Oznacza to, że w tym okresie kupujący ma prawo zgłaszać wady nieruchomości, w tym wady fizyczne i wady prawne nieruchomości, a deweloper jest zobowiązany do ich usunięcia. Istotne jest, że bieg rękojmi rozpoczyna się z dniem, w którym nieruchomość została wydana kupującemu, czyli z momentem, w którym nabywca uzyskał faktyczną możliwość dysponowania lokalem.

Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera?

Rękojmia dewelopera nie obejmuje wad, o których deweloper poinformował kupujących jeszcze przed zawarciem umowy. Jeżeli wada była znana i kupujący pomimo tego zdecydował się na zakup nieruchomości to nie może skorzystać z uprawnienia jakim jest rękojmia deweloperska. Rękojmia nie obejmuje również uszkodzeń, które powstały po upływie 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Ponadto rękojmia nie obejmuje wad, które są wynikiem wyłącznej winy kupującego. Jeżeli kupujący w wyniku własnej nieuwagi doprowadzi do zniszczeń w nieruchomości nie będzie mógł dochodzić w tym zakresie roszczeń odszkodowawczych od dewelopera.

Kiedy rękojmia 5 lat?

Pięcioletni okres rękojmi w przypadku nieruchomości wynika z przepisów obowiązującego prawa. Powyższy termin obejmuje rękojmie za wady nieruchomości, a więc wady budynku, gruntu i części składowych nieruchomości. Dla stwierdzenia odpowiedzialności dewelopera w pięcioletnim terminie musi dojść do stwierdzenia przez kupującego wady. Po stwierdzeniu takiej wady kupujący powinien w rocznym terminie podjąć działania w celu skorzystania ze swoich uprawnień. Zachowanie terminu jest niezwykle istotne, bowiem w innym przypadku uprawnienie to przepada. W związku z tym szeroko rekomendowane jest zwrócenie się do specjalistów, którzy profesjonalnie i z należytą starannością zapewnią Państwu wsparcie na każdym etapie korzystania z uprawnienia.

Należy przy tym zaznaczyć jednocześnie, że inaczej uregulowana jest sytuacja konsumenta, który nie musi zachować rocznego terminu od ujawnienia wady. Konsument może skorzystać ze swoich uprawnień przez całe 5 lat od wydania rzeczy. Zaznaczyć należy, że pięcioletni termin rozpoczyna się z dniem wydania nieruchomości kupującym.

Czy deweloper ma prawo wyłączyć rękojmię?

Możliwość modyfikacji, w tym wyłączenia rękojmi przy sprzedaży nieruchomości zależy od kilku czynników. W zakresie czasu jej obowiązywania, w pierwszej kolejności rozróżnić należy status podmiotów, które są stronami umowy. Orzecznictwo i doktryna są bowiem zgodne, że nie można skrócić terminu rękojmi, gdy stroną umowy jest konsument. W takim przypadku ograniczenie terminu rękojmi w umowie będzie nieskuteczne, a obowiązywać będzie 5-letni okres rękojmi.  

Ponadto deweloper nie może swobodnie regulować kwestii rękojmi w umowie zawieranej z konsumentem. W takiej umowie co do zasady nie można wyłączyć skutecznie prawa do rękojmi, a możliwość wyłączenia ograniczona jest do przypadków ściśle wskazanych przez ustawy.

Zupełnie inaczej jest, jeżeli chodzi o kwestię wyłączenia rękojmi dewelopera w przypadku umów zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami. W takim przypadku wyłączenie rękojmi może być skuteczne, dlatego konieczna jest każdorazowa analiza treści umowy. Co za tym idzie warto skorzystać z prawników z usług Kancelarii Adwokackiej RITE LEGAL, którzy pomogą w kompleksowej analizie zapisów umowy.

Odpowiedzialność dewelopera za pęknięcia ścian

W apelacji wrocławskiej zapadały już wyroki związane z odpowiedzialnością za wady fizyczne, w tym za pęknięcia na ścianach. Zaznaczyć należy, że Sądy apelacji wrocławskiej uwzględniały już roszczenia przeciwko sprzedawcom nieruchomości na podstawie rękojmi, z uwagi na ujawnione wady fizyczne – w tym wady w postaci pęknięcia ścian. W wyroku z dnia 12 kwietnia 2013 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu (sygn. akt I C 886/11) zasądził na rzecz Powoda 35.000 zł z tytułu obniżenia ceny na podstawie rękojmi. Sąd uznał więc odpowiedzialność sprzedawcy za wady, które dotyczyły zakupionego przez powoda budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej i obejmowały m.in. odstępstwa od zatwierdzonego projektu, błędy technologiczne w wykonanych pracach, co skutkowało uszkodzeniami takimi jak osadzanie się budynku, pękanie ścian i konieczność przeprowadzenia kompleksowych napraw dachu i innych elementów konstrukcyjnych. Sąd uznał, że pozwany, który nadzorował prace budowlane i dysponował informacjami o ewentualnych wadach, nie ujawnił ich kupującemu, co uzasadniało roszczenie z tytułu rękojmi.

Roszczenia z tytułu rękojmi są również zasądzane od deweloperów. Sąd Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie - II Wydział Cywilny w wyroku z dnia 16 lutego 2022 r. (sygn. akt II C 581/18) zasądził od dewelopera na podstawie przepisów o rękojmi kwotę 116.557,74 zł, a w swoich rozstrzygnięciach wskazał, że budynek wzniesiony przez dewelopera i przekazany powodom zawierał liczne wady, w tym między innymi pęknięcia wyprawy tynkarskiej czy ubytki w elewacji budynku. Sąd stwierdził więc, że powstała odpowiedzialność z tytułu rękojmi dewelopera.

Rękojmia dewelopera a sprzedaż mieszkania

Kolejną istotną kwestią, na którą zwrócić uwagę musi kupujący jest fakt, iż rękojmia dewelopera nie przechodzi na kolejnego nabywcę nieruchomości. Oznacza to, że nabywca mieszkania z rynku wtórnego nie nabywa z mocy prawa uprawnień z tytułu rękojmi przysługujących pierwotnemu kupującemu. Należy przy tym wciąż pamiętać, że możliwe jest przeniesienie uprawnień z tytułu rękojmi, przysługującej pierwotnemu nabywcy od dewelopera w postaci cesji. Można więc przekazać określone uprawnienia z tytułu rękojmi kolejnemu nabywcy pod warunkiem, że umowa o tym wyraźnie stanowi. Zastrzeżenie takiego postanowienia jest korzystne dla obu stron kolejnej umowy sprzedaży. Zarówno więc sprzedającemu, jak i kupującemu powinno zależeć, by takie postanowienie znalazło się w umowie. Sporządzenie umowy o takiej treści wymaga wiedzy i odpowiednich umiejętności, dlatego warto skorzystać z usług kompetentnych specjalistów z Kancelarii Adwokackiej RITE LEGAL.

Podsumowanie

Rękojmia dewelopera jest instrumentem prawnym korzystnym dla nabywców. Skorzystanie z niej pozwala na dochodzenie swoich praw od dewelopera, który sprzedał nieruchomość, mieszkanie czy lokal zawierające wady. Istotne jest przy tym, że jest to instytucja kompleksowa, uregulowana w ustawie, a więc co do zasady niezależna od zapisów umowy. Skorzystanie z niej wymaga jednak pewnej rozwagi. Warto więc zwrócić się o konsultacje u profesjonalistów, takich jak specjaliści z zespołu prawa cywilnego Kancelarii Adwokackiej RITE LEGAL.

AUTOR

Jakub Gregorczyk

Aplikant radcowski

Jakub Gregorczyk

Aplikant radcowski. Absolwent prawa na UMCS w Lublinie. Specjalizuje się w prawiecywilnym, procesie cywilnym i prawie handlowym.

długa strzałka

Spodobały Ci się przygotowane przez nas materiały?
Zobacz więcej!

PRZEJDŹ DO BLOGA
Zdjęcie artykułu
Prawo cywilne

Czas czytania: 15M

14.07.2025

Odszkodowanie od dewelopera za opóźnienie w wydaniu lokalu

Opóźnienia w oddaniu inwestycji deweloperskich to problem coraz częściej dotykający kupujących swoje wymarzone mieszkania. Zakupy na rynku pierwotnym wiążą się z coraz dłuższym oczekiwaniem na zakończenie procesu inwestycyjnego. Marząc o nowym mieszkaniu nowi nabywcy z niecierpliwością oczekują określonej w umowie daty zakończenia inwestycji i przekazania mieszkania. Finalizacja budowy i przekazanie lokalu to przecież moment, który pozwala na przeprowadzkę, rezygnację z najmu i stopniowe rozpoczęcie kolejnych etapów życia – remon­tów, adaptacji, organizacji przestrzeni. Nieraz zdarza się jednak, że deweloper przekracza termin określony w umowie. Wtedy nowi nabywcy muszą zmierzyć się z nowym, rzeczywistym problemem, który często owocuje dodatkowymi kosztami związanymi, na przykład, z przedłużonym okresem wynajmu mieszkania, brakiem możliwości rozpoczęcia remontu pomimo zawarcia umów przedwstępnych z wykonawcami, brakiem możliwości wynajmu zakupionego w ramach inwestycji mieszkania. W obliczu takich sytuacji warto znać swoje uprawnienia i wiedzieć, że, nieprawidłowości w działaniu dewelopera mogą powodować jego odpowiedzialność na gruncie cywilnoprawnym, w tym skutkować powstaniem roszczeń o odszkodowanie. Deweloper, jako strona umowy deweloperskiej może odpowiadać przed nabywcą na podstawie różnych podstaw prawnych. Po pierwsze wskazać należy, że w przypadku zwłoki, a więc nie oddania mieszkania w terminie określonym w umowie mogą zaistnieć podstawy do przyjęcia odpowiedzialności odszkodowawczej Dewelopera. Należy przy tym zaznaczyć, że przyczyną powstania zwłoki nie mogą być okoliczności, za które nie odpowiada deweloper. Zwłoka rodzi obowiązek naprawienia szkody, która powstała w związku z nieoddaniem mieszkania w terminie określonym w umowie. Zasady odpowiedzialności określa art. 471 KC, a szkoda obejmować może zarówno poniesione rzeczywiste straty (np. koszt najmu, wyższe raty kredytu), jak i utracone korzyści (np. dochód z przewidzianego najmu).

PRZECZYTAJ ARTYKUŁ
Zdjęcie artykułu
Prawo w biznesie

Czas czytania: 10M

14.07.2025

Odpowiedzialność członków zarządu spółki akcyjnej - klucz do bezpieczeństwa prawnego i finansowego

Spółka akcyjna to jedna z najbardziej prestiżowych i złożonych form prawnych prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce. Jest to osoba prawna, co oznacza, że posiada własny majątek i samodzielnie zaciąga zobowiązania, a jej kapitał zakładowy jest podzielony na akcje. Charakterystyczną cechą spółki akcyjnej jest możliwość pozyskiwania kapitału od szerokiego grona inwestorów, często poprzez giełdę papierów wartościowych, co wiąże się z większą transparentnością i rygorystycznymi wymogami regulacyjnymi. Na czele każdej spółki akcyjnej stoi zarząd, którego członkowie są powoływani do prowadzenia spraw spółki i jej reprezentacji. To właśnie oni, jako kluczowi decydenci, ponoszą ciężar codziennych operacji i strategicznych decyzji. Obowiązki członków zarządu są szerokie i obejmują m.in.: - Prowadzenie spraw spółki: zarządzanie bieżącą działalnością, podejmowanie decyzji operacyjnych i strategicznych. - Reprezentowanie spółki: występowanie w imieniu spółki w kontaktach z kontrahentami, instytucjami finansowymi, organami państwowymi. - Nadzór nad finansami: dbanie o płynność finansową, terminowe regulowanie zobowiązań, sporządzanie sprawozdań finansowych. - Zapewnienie zgodności z prawem (compliance): przestrzeganie przepisów Kodeksu spółek handlowych, prawa podatkowego, prawa pracy i innych regulacji. - Ochrona interesów spółki i akcjonariuszy: działanie w dobrej wierze i z należytą starannością, dbanie o rozwój i wartość spółki. W dynamicznym świecie biznesu, gdzie zmiany regulacyjne i rynkowe są na porządku dziennym, zrozumienie zakresu odpowiedzialności członków zarządu spółki akcyjnej jest absolutnie kluczowe dla każdego menedżera. Zaniedbania lub błędy w zarządzaniu spółką akcyjną mogą spowodować odpowiedzialność majątkową członka zarządu. Szczególnie istotne dla członka zarządu spółki akcyjnej jest niewypłacalność spółki lub zaległości podatkowe. Artykuł kompleksowo przedstawia zagadnienia związane z odpowiedzialnością majątkową członków zarządu spółki akcyjnej. Artykuł bazuje na sprawdzonych przepisach prawa i aktualnym orzecznictwie sądów. Eksperci z Kancelarii Adwokackiej RITE LEGAL wskażą Ci jak chronić majątek osobisty członka zarządu.

PRZECZYTAJ ARTYKUŁ
Zdjęcie artykułu
Prawo w biznesie

Czas czytania: 10M

14.07.2025

Plan przekształcenia spółki - podstawa rozwoju spółki

W dynamicznie zmieniającym się świecie biznesu, elastyczność i zdolność do adaptacji są kluczowe dla sukcesu. Niekiedy forma prawna, która służyła Państwa spółce przez lata, przestaje odpowiadać na aktualne potrzeby rynkowe, plany rozwoju czy zmiany w otoczeniu prawnym i podatkowym. W takich momentach pojawia się pytanie o możliwość reorganizacji, a jedną z najskuteczniejszych dróg jest przekształcenie spółkI. Przekształcenie spółki jest możliwością dostosowania spółek do aktualnych wyzwań gospodarczych i rozwoju ambicji wspólników i członków zarządu. Obecny rynek gospodarczy jest bezlitosny dla stagnacji. Zmiany w otoczeniu biznesowym, nowe możliwości inwestycyjne, a także ewolucja celów strategicznych często wymagają rewizji dotychczasowej struktury. Przekształcenie spółki odpowiada na aktualne potrzeby spółki. Może Państwa spółka rozważa wejście na giełdę, co wymagałoby przekształcenia w spółkę akcyjną? A może, w obliczu zmieniających się preferencji wspólników lub specyfiki planowanych przedsięwzięć, spółka akcyjna staje się zbyt rozbudowana i optymalnym rozwiązaniem byłoby przekształcenie jej w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością? Niezależnie od kierunku, każda taka zmiana wiąże się z koniecznością przeprowadzenia procesu przekształcenia, którego sercem jest precyzyjnie przygotowany plan. Eksperci z Kancelarii Adwokackiej RITE LEGAL doskonale rozumieją złożoność i wagę tego procesu. Jako doświadczeni specjaliści w zakresie prawa handlowego, wiemy, że przekształcenie spółki to nie tylko formalność prawna, ale strategiczna decyzja, która wymaga starannego planowania i profesjonalnego wsparcia. Celem tego artykułu jest przybliżenie Państwu zagadnienia planu przekształcenia – kluczowego dokumentu w całym procesie, który niczym mapa, poprowadzi Państwa spółkę przez wszystkie etapy transformacji.

PRZECZYTAJ ARTYKUŁ

MAKE AN APPOINTMENT FOR CONSULTATION

strzałka w prawostrzałka w lewo

To achieve success you have to see to the smallest details. We believe that the complex services offered by your company with the help and guidance of our team of dedicated legal practitioners will allow you to focus on the most important aspects of your operations.

RITE is a law firm dedicated to our client’s success. Sign up for a paid consultation and pick a date.

CALL

+48 729 928 898


WRITE

kancelaria@rite.pl


WE WORK

Monday through Friday from 9:00 to 18:00

LAW OFFICES

ul. Lelewela 21/6,
53-505 Wrocław