Rękojmia Dewelopera

 Rękojmia, w tym rękojmia deweloperska to instytucja prawa cywilnego, która pozwala dochodzić od sprzedawców – jakimi są m.in. deweloperzy, odpowiedzialności za wady fizyczne i wady prawne rzeczy sprzedanych, w tym za wady nieruchomości. Rękojmia jest niezależna od woli sprzedawcy i wynika wprost z przepisów prawa. Co do zasady rękojmia przysługuje każdemu kupującemu i chroni jego interesy określając ramy odpowiedzialności dewelopera. Rękojmia jest niezwykle istotnym zagadnieniem w prawie nieruchomości, bowiem pozwala chronić słabszą stronę stosunku prawnego – jaką to stroną są kupujący. Innymi słowy, na podstawie rękojmi to deweloper odpowiada za wady nieruchomości istniejące w chwili sprzedaży, nawet jeżeli wady zostały ujawnione później. W artykule szeroko opisana zostanie sama instytucja rękojmi, możliwość dochodzenia roszczeń od deweloperów. Żeby skorzystać z rękojmi, trzeba przygotować odpowiednie pismo, z którego jasno i wyraźnie będzie wynikała wola kupujących, i które znajdzie oparcie w przepisach prawa. W związku z tym pomocne będzie skorzystanie z pomocy profesjonalistów i ekspertów – adwokatów z Kancelarii Adwokackiej RITE LEGAL. 

Co obejmuje rękojmia dewelopera?

Rękojmia dewelopera dotyczy zarówno wad fizycznych, jak i wad prawnych nieruchomości. Ustawowy mechanizm rękojmi zmusza dewelopera do usunięcia wad, które zostaną odkryte po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości, a które istniały w nieruchomości w chwili zawarcia tej umowy i o których kupujący dowiedział się już po zawarciu umowy.

Z rękojmi można skorzystać wówczas, gdy nieruchomość ma wady, a więc jest ona nie zgodna z umową. Wady można podzielić na wady fizyczne i wady prawne.

Przepisy prawa za wady w szczególności uznają:

· nieposiadanie przez nieruchomości właściwości, które powinna mieć z uwagi na cel w umowie lub wynikający z jej przeznaczenia;

· nieposiadanie właściwości, które deweloper zapewniał kupującemu – na przykład w materiałach sprzedażowych, standardzie wykończenia lub w umowie;

· brak możliwości korzystania z nieruchomości w celu wybranym przez Kupującego, gdy ten wyraźnie poinformował dewelopera o tym, że chce używać nieruchomości w konkretnym celu, a deweloper nie zgłosił wątpliwości i zastrzeżeń, że rzecz nie będzie nadawać się do tego rodzaju przeznaczenia;

· wydanie nieruchomości w stanie niekompletnym.

Wady fizyczne nieruchomości to wady związane z brakami elementów obiecanych przez dewelopera w umowie lub wady wynikające z błędów wykonawczych nieruchomości – jej niewłaściwego wykonania. Przykładem pierwszego rodzaju wad fizycznych może być sytuacja, w której deweloper w umowie zobowiązał się do wykonania klimatyzacji pomieszczeń a po odbiorze mieszkania okazuje się, że takie prace nie zostały wykonane.

Przykładem drugiego rodzaju wad są:

· różnica w rzeczywistej powierzchni użytkowej lokalu względem deklarowanej w dokumentach;

· podłogi z widocznymi nierównościami i różnicami poziomów;

· nieszczelności w drzwiach i oknach, powodujące przewiewy;

· niesprawna wentylacja lokalu, prowadząca do zawilgocenia pomieszczeń;

· krzywizny ścian skutkujące nierównościami i pochyleniami;

Wady prawne nieruchomości odnoszą się do stanu prawnego nieruchomości. Może dojść do sytuacji, gdy to samo mieszkanie z uwagi na błąd dewelopera zostało przez dewelopera sprzedane dwa razy, dwóm innym podmiotom. Co za tym idzie powstała wada prawna ponieważ deweloper nie był już właścicielem nieruchomości. Ponadto nieruchomość mogła być obciążona hipoteką lub służebnością, niewpisaną jeszcze do księgi wieczystej, a deweloper mógł nie poinformować o tym kupującego. Takie sytuacje rodzić będą odpowiedzialność po stronie dewelopera z tytułu rękojmi deweloperskiej.

W przypadku gdy nieruchomość ma wadę kupujący mogą skorzystać z czterech opcji:

· złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny;

· złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy;

· żądać wymiany na nieruchomość wolną od wad;

· żądać usunięcia wady.

Wybór, z którego uprawnienia skorzystać jest niezwykle istotny i każdorazowo rekomendujemy kontakt z Kancelarią Adwokacką RITE LEGAL i skorzystanie z usług ekspertów.   

Rękojmia dewelopera obowiązuje przez 5 lat od dnia od dnia wydania lokalu. Oznacza to, że w tym okresie kupujący ma prawo zgłaszać wady nieruchomości, w tym wady fizyczne i wady prawne nieruchomości, a deweloper jest zobowiązany do ich usunięcia. Istotne jest, że bieg rękojmi rozpoczyna się z dniem, w którym nieruchomość została wydana kupującemu, czyli z momentem, w którym nabywca uzyskał faktyczną możliwość dysponowania lokalem.

Rękojmia dewelopera nie obejmuje wad, o których deweloper poinformował kupujących jeszcze przed zawarciem umowy. Jeżeli wada była znana i kupujący pomimo tego zdecydował się na zakup nieruchomości to nie może skorzystać z uprawnienia jakim jest rękojmia deweloperska. Rękojmia nie obejmuje również uszkodzeń, które powstały po upływie 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Ponadto rękojmia nie obejmuje wad, które są wynikiem wyłącznej winy kupującego. Jeżeli kupujący w wyniku własnej nieuwagi doprowadzi do zniszczeń w nieruchomości nie będzie mógł dochodzić w tym zakresie roszczeń odszkodowawczych od dewelopera.

Pięcioletni okres rękojmi w przypadku nieruchomości wynika z przepisów obowiązującego prawa. Powyższy termin obejmuje rękojmie za wady nieruchomości, a więc wady budynku, gruntu i części składowych nieruchomości. Dla stwierdzenia odpowiedzialności dewelopera w pięcioletnim terminie musi dojść do stwierdzenia przez kupującego wady. Po stwierdzeniu takiej wady kupujący powinien w rocznym terminie podjąć działania w celu skorzystania ze swoich uprawnień. Zachowanie terminu jest niezwykle istotne, bowiem w innym przypadku uprawnienie to przepada. W związku z tym szeroko rekomendowane jest zwrócenie się do specjalistów, którzy profesjonalnie i z należytą starannością zapewnią Państwu wsparcie na każdym etapie korzystania z uprawnienia.

Należy przy tym zaznaczyć jednocześnie, że inaczej uregulowana jest sytuacja konsumenta, który nie musi zachować rocznego terminu od ujawnienia wady. Konsument może skorzystać ze swoich uprawnień przez całe 5 lat od wydania rzeczy. Zaznaczyć należy, że pięcioletni termin rozpoczyna się z dniem wydania nieruchomości kupującym.

Możliwość modyfikacji, w tym wyłączenia rękojmi przy sprzedaży nieruchomości zależy od kilku czynników. W zakresie czasu jej obowiązywania, w pierwszej kolejności rozróżnić należy status podmiotów, które są stronami umowy. Orzecznictwo i doktryna są bowiem zgodne, że nie można skrócić terminu rękojmi, gdy stroną umowy jest konsument. W takim przypadku ograniczenie terminu rękojmi w umowie będzie nieskuteczne, a obowiązywać będzie 5-letni okres rękojmi.  

Ponadto deweloper nie może swobodnie regulować kwestii rękojmi w umowie zawieranej z konsumentem. W takiej umowie co do zasady nie można wyłączyć skutecznie prawa do rękojmi, a możliwość wyłączenia ograniczona jest do przypadków ściśle wskazanych przez ustawy.

Zupełnie inaczej jest, jeżeli chodzi o kwestię wyłączenia rękojmi dewelopera w przypadku umów zawieranych pomiędzy przedsiębiorcami. W takim przypadku wyłączenie rękojmi może być skuteczne, dlatego konieczna jest każdorazowa analiza treści umowy. Co za tym idzie warto skorzystać z prawników z usług Kancelarii Adwokackiej RITE LEGAL, którzy pomogą w kompleksowej analizie zapisów umowy.

W apelacji wrocławskiej zapadały już wyroki związane z odpowiedzialnością za wady fizyczne, w tym za pęknięcia na ścianach. Zaznaczyć należy, że Sądy apelacji wrocławskiej uwzględniały już roszczenia przeciwko sprzedawcom nieruchomości na podstawie rękojmi, z uwagi na ujawnione wady fizyczne – w tym wady w postaci pęknięcia ścian. W wyroku z dnia 12 kwietnia 2013 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu (sygn. akt I C 886/11) zasądził na rzecz Powoda 35.000 zł z tytułu obniżenia ceny na podstawie rękojmi. Sąd uznał więc odpowiedzialność sprzedawcy za wady, które dotyczyły zakupionego przez powoda budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej i obejmowały m.in. odstępstwa od zatwierdzonego projektu, błędy technologiczne w wykonanych pracach, co skutkowało uszkodzeniami takimi jak osadzanie się budynku, pękanie ścian i konieczność przeprowadzenia kompleksowych napraw dachu i innych elementów konstrukcyjnych. Sąd uznał, że pozwany, który nadzorował prace budowlane i dysponował informacjami o ewentualnych wadach, nie ujawnił ich kupującemu, co uzasadniało roszczenie z tytułu rękojmi.

Roszczenia z tytułu rękojmi są również zasądzane od deweloperów. Sąd Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie - II Wydział Cywilny w wyroku z dnia 16 lutego 2022 r. (sygn. akt II C 581/18) zasądził od dewelopera na podstawie przepisów o rękojmi kwotę 116.557,74 zł, a w swoich rozstrzygnięciach wskazał, że budynek wzniesiony przez dewelopera i przekazany powodom zawierał liczne wady, w tym między innymi pęknięcia wyprawy tynkarskiej czy ubytki w elewacji budynku. Sąd stwierdził więc, że powstała odpowiedzialność z tytułu rękojmi dewelopera.

Kolejną istotną kwestią, na którą zwrócić uwagę musi kupujący jest fakt, iż rękojmia dewelopera nie przechodzi na kolejnego nabywcę nieruchomości. Oznacza to, że nabywca mieszkania z rynku wtórnego nie nabywa z mocy prawa uprawnień z tytułu rękojmi przysługujących pierwotnemu kupującemu. Należy przy tym wciąż pamiętać, że możliwe jest przeniesienie uprawnień z tytułu rękojmi, przysługującej pierwotnemu nabywcy od dewelopera w postaci cesji. Można więc przekazać określone uprawnienia z tytułu rękojmi kolejnemu nabywcy pod warunkiem, że umowa o tym wyraźnie stanowi. Zastrzeżenie takiego postanowienia jest korzystne dla obu stron kolejnej umowy sprzedaży. Zarówno więc sprzedającemu, jak i kupującemu powinno zależeć, by takie postanowienie znalazło się w umowie. Sporządzenie umowy o takiej treści wymaga wiedzy i odpowiednich umiejętności, dlatego warto skorzystać z usług kompetentnych specjalistów z Kancelarii Adwokackiej RITE LEGAL.

Rękojmia dewelopera jest instrumentem prawnym korzystnym dla nabywców. Skorzystanie z niej pozwala na dochodzenie swoich praw od dewelopera, który sprzedał nieruchomość, mieszkanie czy lokal zawierające wady. Istotne jest przy tym, że jest to instytucja kompleksowa, uregulowana w ustawie, a więc co do zasady niezależna od zapisów umowy. Skorzystanie z niej wymaga jednak pewnej rozwagi. Warto więc zwrócić się o konsultacje u profesjonalistów, takich jak specjaliści z zespołu prawa cywilnego Kancelarii Adwokackiej RITE LEGAL.