Zawyżony metraż mieszkania

W przypadku umowy deweloperskiej Kupujący i deweloper często umawiają się, że cena nabywanej nieruchomości obliczona zostanie poprzez pomnożenie ceny metra kwadratowego z ilością metrów kwadratowych przypadających na dane mieszkanie. W innych umowach deweloper i kupujący umawiają się, że nabędą nieruchomość o określonym metrażu za określoną cenę np. Kupujący Jan Kowalski umawia się, że kupi stumetrowe mieszkanie za 800.000 zł. W takich sytuacjach również możliwym jest obliczenie jaką cenę strony ustaliły za jeden metr kwadratowy nieruchomości.

Zawyżony metraż mieszkania to przy tym sytuacja, gdy w umowie deweloper deklaruje, że wybuduje mieszkanie o większej powierzchni użytkowej niż to, które w rzeczywistości otrzymuje sprzedający. Takie podejście dewelopera prowadzi do sytuacji, w których kupujący w zasadzie płaci za nieistniejące metry kwadratowe. Jest to o tyle istotne, że wiele osób, które kupuje nieruchomości robi to na kredyt, a koszt takiego kredytu spłacają przez wiele lat swojego życia.

Deweloper może popełnić błędy dotyczące obliczenia metrażu w wyniku błędów pomiarowych, architektonicznych, budowlanych, konstrukcyjnych, niedopatrzeń lub nawet w przypadku celowego działania. To z jakiego powodu deweloper popełnił błąd pozostaje nieistotne – liczy się efekt w postaci obiektywnie mniejszego mieszkania pomimo tego, że Kupujący zapłacili za większy metraż.

Błędy dewelopera najczęściej związane są z nieprawidłowym obliczaniem powierzchni użytkowej mieszkania. Dokładne obliczenie powierzchni użytkowej mieszkania wymaga podjęcia trudu, jednak może być to działanie opłacalne. Pierwszy pomiar możesz wykonać samodzielnie, przy czym z uwagi na to, że zaniżony rozmiar będzie musiał być w przypadku sporu udowodniony przed Sądem warto zlecić sporządzenie opinii prywatnej profesjonaliście, który zawodowo zajmuje się dokonywaniem takich pomiarów. Takie działanie może pomóc udowodnić swoje racje w sporze z deweloperem, jak i stanowi dobry początek w przypadku doprowadzenia do sporu sądowego. Należy przy tym pamiętać, że w przypadku, gdy koszty takiego badania odpowiadać będą stawką rynkowym to będziemy mogli domagać się od dewelopera zwrotu kosztów takiej opinii. Nie wolno również zapominać, że w przypadku kwestionowania opinii prywatnej przez dewelopera koniecznym pozostanie przeprowadzenie przed Sądem dowodu z opinii biegłego, który w opinii oszacuje rzeczywistą powierzchnię użytkową nieruchomości.  

Dokonując pomiaru na samym początku trzeba zaopatrzyć się w odpowiednie narzędzia. Pomocny okazać się dalmierz laserowy, a w razie jego braku można spróbować posłużyć się zwykłą metrówką. Aby dokonać pomiaru powierzchni użytkowej należy zmierzyć długość i szerokość każdego pomieszczenia z osobna, a uzyskane wartości należy pomnożyć przez siebie co pozwoli obliczyć powierzchnię użytkową danego pomieszczenia w metrach kwadratowych. Przy obliczania powierzchni użytkowej należy przy tym pamiętać o kluczowej kwestii ścianek działowych. W przypadku gdy ścianki działowe są stałe – na przykład murowane – a więc nie mogą być swobodnie usuwane i ponownie montowane ich powierzchnia nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej nieruchomości. Jeżeli natomiast ścianki działowe można łatwo usunąć to powierzchnia, którą zajmują można doliczyć do powierzchni użytkowej budynku. Jest to kwestia kluczowa, bowiem najczęściej to w tym miejscu deweloperzy popełniają błąd zakładając, że nawet zamurowane ścianki działowe mogą być wliczane do ostatecznej powierzchni użytkowej budynku. Istotne jest również obliczenie powierzchni użytkowej, w której występują skosy w suficie. W takiej sytuacji do powierzchni użytkowej zaliczane są wyłącznie te fragmenty, w których wysokość pomieszczenia wynosi co najmniej 1,9 metra. Po obliczeniu powierzchni każdego z pomieszczeń należy zsumować wyniki co pozwoli otrzymać informację o tym jaka jest powierzchnia użytkowa naszego mieszkania. Co równie istotne należy pamiętać, o tym, że co do zasady powierzchni dodatkowe – takie jak piwnica, komórka lokatorska, czy balkon również nie wchodzą do powierzchni użytkowej budynku.  

Zawyżony przez Dewelopera metraż uprawnia kupujących do dochodzenia swoich praw. W takich sytuacjach kupujących chronią wprost przepisy prawa i uregulowania ustawowe takie jak rękojmia. Szerzej o rękojmi w przypadku nieprawidłowego działania dewelopera mogą Państwo przeczytać w innym artykule na stronie kancelarii prawnej RITE.

Rękojmia to ustawowe uprawnienie kupującego, który w przypadku, gdy przedmiot umowy różni się od opisu zawartego w umowie może skorzystać z ustawowych uprawnień i żądać między innymi obniżenia ceny. Co niezwykle istotne skorzystanie z rękojmi powinno nastąpić poprzez sporządzenie odpowiedniego pisma, w którym to zostanie wyraźnie określona wola kupujących. Treść takiego pisma jest ważna bowiem stanowić będzie podstawę do rozważań Sądu w przypadku ewentualnego sporu. Wobec powyższego rekomendujemy, by już na tym etapie skorzystać z pomocy profesjonalnych prawników z kancelarii RITE, którzy pomogą w przeprowadzeniu przez całą procedurę.

Istotne jest również, że swoje roszczenie można oprzeć na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Za powyższym poglądem opowiedział się Sąd Okręgowy w Warszawie, który stwierdził, że w sytuacji zawyżonego metrażu i pobrania pełnej ceny przez dewelopera jest on wzbogacony, bowiem otrzymuje wynagrodzenie za metry, z których kupujący nie może korzystać

Wspomniany wyrok, w którym Sąd Okręgowy w dniu 24 kwietnia 2024 r. w sprawie o sygn. akt IV Ca 1735/23 orzekł, o zasądzeniu na rzecz kupujących kwoty ponad 20.000 zł  z uwagi na zawyżony metraż jest precedensem, do którego odwoływać mogą się kupujący w podobnych sprawach. Wyrok ten ma kluczowe znaczenie dla rynku nieruchomości, w szczególności w kontekście określania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. W wyroku Sąd przychylił się do stanowiska kupujących i uznał, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu. W wyroku Sąd słusznie wskazał, że dla budynku o przeznaczeniu mieszkalnym jest to wyłącznie powierzchnia umożliwiająca zamieszkiwanie (spanie, pobyt) lub inne czynności pomocnicze (przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej, przechowywanie ubrań, przedmiotów oraz żywności). Co oczywiste, czynności te nie mogą być wykonywane na przestrzeni zajętej przez ściany działowe.

Powyższy wyrok rodzi znaczące konsekwencje. Po pierwsze deweloperzy i sprzedawcy z rynku wtórnego zobligowani będą do dokładnego określenia powierzchni użytkowej, a błędne poinformowanie o jej wysokości rodzić będzie dla nich ryzyko. Kupującym została przy tym zapewniona większa ochrona i możliwość dochodzenia swoich praw przed Sądem.

Zakup mieszkania to inwestycja na całe życie. Kupujący powinni zadbać o swój interes i dokładnie przeanalizować zarówno umowę, jak i wszelkie plany i rysunki techniczne, które są do niej dołączone. To w ich interesie leży bowiem analiza tych dokumentów już na etapie zawierania umowy bowiem w takim przypadku będą mogli wskazać deweloperowi na jego błędy w obliczeniach jeszcze przed zawarciem umowy. Dokładne sprawdzenie umowy i analiza dołączonych do niej treści wymaga jednak odpowiedniej wiedzy i doświadczenia, dlatego rekomendujemy skorzystanie z usług profesjonalistów.                 

Zawyżony przez deweloperów metraż mieszkań to coraz powszechniejszy problem na rynku nieruchomości. Nikt nie jest przy tym skłonny do zapłaty ceny za metry powierzchni użytkowej, z których nie będzie mógł korzystać. Prawo nie pozostawia kupujących w takiej sytuacji bez żadnych narzędzi, wręcz przeciwnie, mogą Oni skutecznie przeciwstawić się dominującej pozycji dewelopera. Prawo jest przy tym dziedziną skomplikowaną i wymagającą wiedzy i doświadczenia, dlatego rekomendujemy kontakt z naszą kancelarią.