Jawność cen mieszkań – poradnik dla dewelopera.

W bieżącym miesiącu Prezydent Andrzej Duda podpisał tzw. ustawę o jawności cen mieszkań, która nakłada na deweloperów obowiązek publikacji cen mieszkań i pomieszczeń przynależnych (m.in. garaży, komórek lokatorskich) na ich własnych stronach internetowych, a także przekazywania tych danych do centralnego rejestru. Zgodnie z założeniami projektu jego celem jest zwiększenie transparentności rynku nieruchomości oraz wzmocnienie pozycji negocjacyjnej konsumentów. Zgodnie z nowelizacją ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nazywaną już powszechnie ustawą o jawności cen mieszkań deweloperzy zobowiązani będą do dochowania szeregu obowiązków co zostanie szerzej opisane w dalszej części artykułu. Ustawa wchodzi w życie w dniu 11 lipca 2025 r., a więc czasu na dostosowanie się do jej regulacji jest wyjątkowo mało.

Ustawodawca nałożył na deweloperów szereg obowiązków. Po pierwsze deweloper zgodnie z ustawą zobowiązany jest do prowadzenia własnej strony internetowej, na której będzie zamieszczać szereg informacji na temat przedsięwzięć deweloperskich lub zadań inwestycyjnych. Deweloper będzie więc musiał na stronie internetowej zamieścić:

· część ogólną prospektu informacyjnego dotyczącego inwestycji;

· informacje o lokalizacji przedsięwzięcia deweloperskiego;

· informacje o sposobie kontaktu z deweloperem;

· informacje o siedzibie i adresie, a w przypadku, gdy deweloperem jest osoba fizyczna informacje o miejscu wykonywania działalności gospodarczej;  

· informacje o adresie lokalu, pod którym prowadzona jest sprzedaż.

Ponadto przy każdej ofercie i ogłoszeniu o inwestycji deweloper zobowiązany jest do podawania adresu tej strony internetowej.

Poza ogólnymi informacjami dotyczącymi działalności dewelopera jest on zobowiązany do podawania ceny m2 każdego mieszkania czy też domu jednorodzinnego, a także ceny nieruchomości lub jej części. Ponadto w przypadku nieuwzględnienia w cenie mieszkania pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki lokatorskie deweloper zobowiązany jest do podania kwoty, jaka będzie konieczna do zapłaty za takie pomieszczenie. Deweloper będzie też zobligowany do podania wszystkich kosztów, które nabywca będzie musiał mu zapłacić w związku z zawarciem umowy. Wszystkie kwoty powinny być podane brutto. Istotny jest również okres trwania tego obowiązku, który pozostaje zróżnicowany w zależności od rodzaju i treści umów.

Deweloper będzie zmuszony do uaktualnienia ceny lub dodatkowych świadczeń pieniężnych na stronie internetowej. Istotne jest, że w przypadku zmiany ceny deweloper zobowiązany będzie do dokonania aktualizacji w tym samym dniu również na stronie internetowej oraz oznaczenia na stronie, że doszło do zmiany ceny, określając z jaką datą zmieniono cenę. Ponadto deweloper musi archiwizować i przekazywać dane o poprzednich cenach mieszkań na swojej stronie internetowej. W teorii ma to pokazywać trend zmian cenowych i określać czy mieszkanie to w ostatnim czasie zdrożało, czy też straciło na wartości.

Deweloper będzie również musiał przekazywać dane o cenach mieszkań do Ministra Cyfryzacji, który umieści je w specjalnym rejestrze dostępnym na platformie gov.pl. W tym przypadku konieczne jest dobre przygotowanie się do wchodzącej w życie ustawy przez dewelopera, przekazywanie informacji bowiem powinno następować codziennie.  

Ustawodawca przewidział w takim przypadku sankcje, z których poniesieniem liczyć się musi deweloper. Po pierwsze, jeżeli cena podana na stronie internetowej różni się od ceny oferowanej przez dewelopera przy zawarciu umowy to nabywca może żądać aby umowa została zawarta na najkorzystniejszych dla niego warunkach. W praktyce oznacza to, że nieprawidłowe wskazanie ceny na stronie internetowej może skutkować obowiązkiem dewelopera do zawarcia umowy, zgodnie z ceną podaną w Internecie. Zgodnie z powyższym deweloper w swoim interesie powinien więc dbać o rzetelne i prawidłowe określanie danych na stronach internetowych bowiem opieszałość i nieprecyzyjność mogą skutkować dla niego negatywnymi konsekwencjami.

Ustawodawca przewidział również, że nieprowadzenie lub niezgodne z ustawą prowadzenie strony internetowej oraz nie przekazywanie danych ministrowi stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów zgodnie z treścią ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Jest to o tyle istotne, że zgodnie z przytoczoną poniżej ustawą za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów polski ustawodawca przewidział surowe sankcje. Jeżeli bowiem przedsiębiorca narusza zbiorowe interesy konsumentów Prezes UOKiK może wszcząć postępowanie i wydać decyzję, w której nakaże deweloperowi zaprzestać stosować takie praktyki. W decyzji prezes UOKiK może również zobligować deweloperów do usunięcia trwających skutków naruszeń zbiorowych interesów konsumenta oraz zobowiązać do podjęcia lub zaniechania praktyk za zgodą dewelopera. W przypadku gdy prezes UOKiK uzna, że dalsze stosowanie zarzucanej praktyki może spowodować poważne i trudne do usunięcia zagrożenia może samodzielnie zobowiązać dewelopera do zaniechania określonych działań. Najważniejszym uprawnieniem Prezesa jest jednak nałożenie na dewelopera kary pieniężnej w wysokości nie większej niż 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. W przypadku nałożenia kary nieistotna pozostaje nieumyślność przedsiębiorcy. Warto zwrócić ponadto uwagę na wysokość kary, ta bowiem nie jest obliczana jako procent od zysków a procent od obrotów za cały rok. Otrzymanie tak wysokiej kary może znacząco wpłynąć na płynność finansową dewelopera, a także na rentowność całego biznesu.

Co prawda ustawa została formalnie podpisana przez Prezydenta jednak aktualnie znajduje się w okresie vacatio legis co oznacza, że ustawodawca z uwagi na istotność przepisów przewidział, że zacznie ona obowiązywać po pewnym czasie. Okres oczekiwania na wejście w życie ustawy jest przy tym dość krótki. Ustawa wchodzi bowiem w życie z dniem 11 lipca 2025 r. i od tego dnia jej przepisy stosować się będzie do sprzedaży mieszkań lub domów jednorodzinnych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, z którego lokale dotychczas nie były sprzedawane. Jeżeli jednak deweloper sprzedał już mieszkania w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego to zobowiązany jest do dostosowania się do wymogów ustawy w terminie 2 miesięcy od dnia jej wejścia w życie.

Wejście w życie ustawy nakłada na dewelopera szereg nowych obowiązków do których musi dostosować prowadzoną działalność. Niedopełnienie nowych wymogów może skutkować poważnymi konsekwencjami – od konieczności zawierania umów na mniej korzystnych warunkach po dotkliwe sankcje finansowe, (do 10% rocznego obrotu) nakładane przez Prezesa UOKiK. Ryzyka są istotne, a czas na dostosowanie się stosunkowo krótki. W związku z tym rekomendujemy deweloperom niezwłoczne rozpoczęcie działań dostosowawczych w porozumieniu ze specjalistami.